La Cassazione chiarisce la legittimazione passiva per l’obbligo ex art. 63 disp. att. c.c.: non è il condominio, ma l’amministratore a rispondere personalmente dell’omessa comunicazione dei nominativi dei condòmini morosi.
Con la recente sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025, la Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, ha affrontato un nodo giuridico rilevante in tema di obblighi dell’amministratore di condominio: chi è il soggetto legittimato passivamente nella causa promossa dal creditore insoddisfatto per ottenere i dati dei condòmini morosi?
La vicenda nasce da un procedimento ex art. 702-bis c.p.c., nel quale un avvocato, creditore del condominio, chiedeva all’amministratore pro-tempore di comunicare l’elenco dei condòmini morosi per il recupero di somme derivanti da due sentenze. Il Tribunale di Milano aveva rigettato la domanda, mentre la Corte d’Appello l’aveva accolta, ordinando all’amministratore di fornire i nominativi con relative quote millesimali e codici fiscali.
Il ricorso in Cassazione si fondava su due motivi: la violazione di un precedente accordo transattivo e, soprattutto, l’erronea attribuzione dell’obbligo di comunicazione direttamente all’amministratore in proprio, anziché al condominio in persona del suo legale rappresentante.
La Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando in via chiara e definitiva che:
“In tema di condominio negli edifici, la domanda volta a conseguire l’ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., deve essere rivolta nei confronti dell’amministratore, e non del condominio, trattandosi di obbligo posto dalla legge all’amministratore del condominio in proprio.”
Secondo la Corte, si tratta di un obbligo legale e personale che grava sull’amministratore, indipendentemente dal rapporto di mandato con i condòmini. La mancata comunicazione può determinare responsabilità aquiliana a suo carico, in quanto pregiudica il diritto del creditore ad agire efficacemente per il recupero del credito.
Questo principio si innesta nella più ampia cornice della riforma del condominio (Legge n. 220/2012), la quale ha sancito la natura parziaria delle obbligazioni condominiali e subordinato l’azione contro i condòmini in regola alla previa escussione dei morosi.
La sentenza fornisce quindi un’importante indicazione pratica per gli avvocati e per gli amministratori: l’obbligo di comunicazione ex art. 63 disp. att. c.c. è strettamente personale e non può essere imputato al condominio.